Respuesta rápida: el cuadro de amortización es la tabla que detalla, cuota a cuota, cuánto pagas de intereses, cuánto de capital y cuánto te queda por devolver. En una hipoteca de 160.000 € a 25 años con un TIN del 2,8 %, algo más de la mitad de la primera cuota (373 € de 742 €) son intereses, y tras cinco años (el 20 % del plazo) solo has devuelto alrededor del 15 % del capital. Leerlo bien te ayuda a entender el coste real de tu hipoteca y a decidir cuándo conviene amortizar.
Qué es el cuadro de amortización
Es un calendario de pagos con una fila por cada cuota. Para cada mes recoge cuánto de lo que pagas va a intereses, cuánto reduce el capital que debes y cuál es el saldo que queda después. Se calcula con el sistema francés de cuota constante (cómo se calcula la cuota de una hipoteca), de modo que la cuota total no cambia, pero su composición sí.
Sirve para tres cosas: ver cuánto pagarás en total de intereses, comprobar que el banco aplica correctamente las condiciones y valorar el efecto de una amortización anticipada.
Cómo leer cada columna
| Columna | Qué indica | Cómo interpretarla |
|---|---|---|
| Número de cuota o fecha | Qué mes es y cuándo se cobra | Te permite situar cada fila en el calendario |
| Cuota total | Lo que pagas cada mes | Constante mientras no cambie el tipo ni amortices |
| Intereses | La parte de la cuota que es coste del dinero | Capital pendiente × tipo mensual; es mayor al principio |
| Capital amortizado | La parte de la cuota que reduce la deuda | Cuota total menos intereses; crece con el tiempo |
| Capital pendiente | Lo que aún debes después de pagar la cuota | Es la base para calcular los intereses del mes siguiente |
| Tipo aplicado (en variables) | El tipo vigente en ese periodo | Cambia en cada revisión |
| Acumulados (en algunos cuadros) | Intereses y capital pagados hasta la fecha | Resume cuánto llevas pagado en cada concepto |
Una comprobación rápida: en cada fila, intereses + capital amortizado = cuota total, y el capital pendiente baja exactamente lo que se ha amortizado.
Ejemplo: los primeros seis meses
Hipoteca de 160.000 € a 25 años, TIN del 2,8 % y cuota de 742,20 €:
| Cuota | Cuota total | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 742,20 € | 373,33 € | 368,87 € | 159.631,13 € |
| 2 | 742,20 € | 372,47 € | 369,73 € | 159.261,40 € |
| 3 | 742,20 € | 371,61 € | 370,59 € | 158.890,81 € |
| 4 | 742,20 € | 370,75 € | 371,45 € | 158.519,36 € |
| 5 | 742,20 € | 369,88 € | 372,32 € | 158.147,04 € |
| 6 | 742,20 € | 369,01 € | 373,19 € | 157.773,85 € |
En la primera cuota, el 50,3 % del pago (373,33 € de 742,20 €) son intereses. En seis meses has pagado 4.453 € y la deuda solo ha bajado unos 2.226 €; el resto fueron intereses.
Qué ocurre a lo largo de la vida del préstamo
La misma hipoteca vista año a año:
| Final del año | Capital pendiente | Capital amortizado acumulado | Intereses pagados acumulados |
|---|---|---|---|
| 1 | 155.517 € | 4.483 € | 4.423 € |
| 5 | 136.274 € | 23.726 € | 20.806 € |
| 10 | 108.988 € | 51.012 € | 38.052 € |
| 15 | 77.602 € | 82.398 € | 51.198 € |
| 20 | 41.510 € | 118.490 € | 59.638 € |
| 25 | 0 € | 160.000 € | 62.660 € |
Lo que revela esta evolución:
- El primer año es el más caro en intereses: unos 4.400 € de los 8.900 € pagados.
- A los 5 años (el 20 % del plazo) solo has amortizado el 15 % del capital, aunque has pagado un tercio de todos los intereses.
- A los 10 años (el 40 % del plazo) has amortizado el 32 % del capital y has pagado casi el 61 % de los intereses totales.
- En la segunda mitad, la mayor parte de cada cuota ya es capital: en el año 21, solo 97 € de los 742 € son intereses.
Qué te enseña el cuadro sobre amortizar antes de tiempo
Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, cada euro que amortizas pronto elimina intereses durante muchos años. Un ejemplo ilustrativo con la hipoteca anterior: si al final del primer año amortizas 10.000 € y mantienes la cuota, el plazo se acorta en unos 26 meses (más de dos años) y ahorras unos 9.000 € de intereses. Ese efecto es mayor cuanto antes amortizas y disminuye a medida que avanza el plazo.
Antes de amortizar, comprueba si tu contrato prevé una comisión por amortización anticipada y compárala con el ahorro de intereses. Tras amortizar, el banco debe recalcular el cuadro.
El cuadro en una hipoteca variable o mixta
- Variable: el cuadro inicial es solo una estimación, porque se calcula con el tipo vigente y supone que el Euríbor no cambia. En cada revisión, el banco recalcula la cuota con el capital pendiente, el plazo restante y el nuevo tipo, y el cuadro cambia a partir de ese punto.
- Mixta: el cuadro es firme durante el tramo fijo y se recalcula al empezar el tramo variable.
- Con cualquier tipo: tras una amortización parcial se genera un cuadro nuevo, bien con cuota menor o bien con menos meses.
Si tu hipoteca es variable, conviene guardar el cuadro actualizado tras cada revisión para comprobar que los intereses cobrados coinciden con el tipo que corresponde.
Dónde conseguir tu cuadro de amortización
- En la documentación de la hipoteca: la escritura y la oferta vinculante recogen las condiciones; el cuadro orientativo suele entregarse con ellas o a petición del cliente.
- En la banca online de tu entidad: muchas permiten consultar el cuadro actualizado y los movimientos del préstamo.
- Pidéndolo al banco: puedes solicitarlo por escrito en tu oficina, especialmente tras una revisión de tipo o una amortización.
- Construyéndolo tú: con una hoja de cálculo y la fórmula de la cuota puedes generar tu propio cuadro y compararlo con el del banco.
Errores frecuentes
- Pensar que la cuota baja con el tiempo. En una hipoteca fija es constante; lo que cambia es la proporción de intereses y capital.
- Creer que a mitad de plazo has pagado la mitad de la deuda. Con el sistema francés, a mitad de plazo has devuelto bastante menos de la mitad del capital.
- No revisar el cuadro tras una revisión de tipo. Es la forma más sencilla de detectar errores de cálculo.
- Olvidar que el cuadro inicial de una variable es orientativo. No predice cuánto pagarás en el futuro.
- Amortizar sin mirar la comisión. El ahorro de intereses puede compensar la comisión, pero hay que calcularlo.
- Ignorar los seguros y gastos. El cuadro solo recoge capital e intereses; los seguros y otros cargos se pagan aparte.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el capital pendiente baja tan despacio al principio? Porque la mitad de la cuota se va en intereses, que se calculan sobre un capital pendiente muy alto. A medida que el capital baja, los intereses disminuyen y una parte mayor de la cuota amortiza deuda.
¿Cómo sé cuántos intereses he pagado hasta ahora? Suma la columna de intereses hasta la fecha, o resta al total pagado el capital amortizado. Algunos cuadros incluyen ya la columna de acumulados.
¿El cuadro cambia si mi hipoteca es variable? Sí. Se recalcula en cada revisión de tipo, con el capital pendiente, el plazo que queda y el nuevo tipo. El cuadro del primer día solo es una previsión.
¿Puedo pedir el cuadro de amortización al banco? Sí. Puedes solicitarlo a tu entidad, por escrito si lo prefieres, y muchas lo ofrecen también en la banca online. Pídelo actualizado después de cada revisión o amortización.
¿Qué pasa con el cuadro si amortizo capital? El banco recalcula el cuadro. Puedes elegir que baje la cuota manteniendo el plazo o que se acorte el plazo manteniendo la cuota; la segunda opción suele ahorrar más intereses.