Respuesta rápida: una hipoteca mixta combina dos fases. Durante un periodo inicial (el tramo fijo, por ejemplo 10 años) pagas un tipo de interés fijo y una cuota estable. Cuando termina, pasa a tipo variable (Euríbor más un diferencial) y la cuota se recalcula en cada revisión. Te da tranquilidad al principio, cuando suele haber menos margen, pero traslada a la segunda fase el riesgo de que el Euríbor suba. En el ejemplo de este artículo (160.000 € a 25 años), la cuota puede variar entre unos 685 € y unos 842 € al empezar el tramo variable, según el Euríbor de ese momento.
Qué es una hipoteca mixta
Es una hipoteca con dos tipos de interés sucesivos dentro del mismo préstamo:
- Tramo fijo: los primeros años, con un TIN que no cambia. Según la entidad, suele durar entre 3 y 15 años.
- Tramo variable: el resto del plazo, con un tipo igual al Euríbor más un diferencial pactado, que se revisa cada 6 o 12 meses.
Es un punto intermedio entre la fija, que da certeza total, y la variable, que depende desde el primer día del Euríbor. A veces el tipo del tramo fijo es más bajo que el de una hipoteca fija a todo el plazo, porque el banco traslada al cliente el riesgo de la segunda fase.
Cómo funciona paso a paso
- Al firmar: pactas el plazo total (por ejemplo, 25 años), la duración del tramo fijo (por ejemplo, 10 años), el TIN del tramo fijo y el diferencial del tramo variable.
- Durante el tramo fijo: la cuota se calcula como en una hipoteca fija, repartiendo el capital en todo el plazo con el TIN pactado. Es constante, y puedes presupuestar con certeza durante esos años.
- Al terminar el tramo fijo: el banco recalcula la cuota con el capital pendiente, el plazo que queda y el nuevo tipo (Euríbor del momento más diferencial).
- Durante el tramo variable: la cuota se revisa con la periodicidad pactada y cambia si cambia el Euríbor.
Para entender cómo se recalcula la cuota, consulta cómo se calcula la cuota de una hipoteca y cómo afecta el Euríbor a la cuota.
Ejemplo con cifras
Ejemplo ilustrativo: hipoteca mixta de 160.000 € a 25 años. El tramo fijo dura 10 años con un TIN del 2,4 %, y después el tipo es Euríbor más un 0,90 % de diferencial. Los valores de tipos son supuestos solo para mostrar la mecánica.
- Durante los 10 primeros años: cuota de unos 710 € al mes.
- Al terminar el tramo fijo: quedan por pagar unos 107.200 € y 15 años (180 cuotas).
La cuota del tramo variable dependerá del Euríbor en ese momento:
| Euríbor al empezar el tramo variable | Tipo resultante (Euríbor + 0,90 %) | Cuota mensual aproximada | Variación frente al tramo fijo |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1,9 % | 685 € | −25 € |
| 2,2 % | 3,1 % | 745 € | +35 € |
| 3,2 % | 4,1 % | 798 € | +88 € |
| 4,0 % | 4,9 % | 842 € | +132 € |
En el peor de los casos de la tabla, la cuota subiría unos 132 € al mes, cerca de 1.600 € al año. El efecto es menor que en una variable desde el primer día porque, al terminar el tramo fijo, ya has amortizado parte del capital y el plazo restante es más corto.
Son cifras aproximadas. Con tu importe, plazo, tipo fijo y diferencial reales, usa la calculadora de hipoteca.
Ventajas y riesgos
| Ventajas | Riesgos | |
|---|---|---|
| Tramo fijo | Cuota estable y previsible durante los primeros años, cuando suele haber menos margen | El tipo fijo puede ser algo mayor que el que habría en una variable si el Euríbor se mantiene bajo |
| Paso al variable | Si el Euríbor es bajo al terminar el tramo fijo, la cuota puede bajar | Si el Euríbor es alto, la cuota puede subir de forma brusca de un mes a otro |
| Tramo variable | Te beneficias de futuras bajadas del Euríbor | Vuelves a estar expuesto a las subidas durante el resto del plazo |
| Conjunto | Equilibrio entre certeza y coste | Es difícil prever qué hará el Euríbor dentro de 10 años |
Además, la TAE de una mixta se calcula suponiendo que el Euríbor se mantiene en el valor de la oferta durante el tramo variable, por lo que no refleja el riesgo real de esa fase.
Cuándo suele encajar una hipoteca mixta
| Situación | ¿Encaja? | Por qué |
|---|---|---|
| Primer comprador con presupuesto ajustado, que espera mejorar sus ingresos | Suele encajar | La cuota estable cubre los primeros años; los ingresos pueden haber crecido cuando llegue el tramo variable |
| Piensas vender o amortizar antes de que termine el tramo fijo | Suele encajar | Puedes no llegar nunca a la fase variable |
| Quieres previsibilidad total hasta el final | No suele encajar | Una hipoteca fija elimina el riesgo en toda la vida del préstamo |
| Tienes mucho margen y toleras la incertidumbre | Puede encajar, igual que una variable | Compara el coste total y el diferencial de cada opción |
| Tu presupuesto no soportaría una subida de 100–150 € al mes tras el tramo fijo | No suele encajar | Haz la prueba de estrés antes de firmar |
Qué preguntar al banco antes de firmar
- ¿Cuánto dura el tramo fijo y qué TIN se aplica durante él?
- ¿Qué diferencial y qué Euríbor se aplican después, y cada cuánto se revisa?
- ¿Las bonificaciones y vinculaciones se mantienen en las dos fases? ¿El diferencial es el mismo con y sin ellas?
- ¿Hay comisión por amortización anticipada en cada tramo y de qué importe?
- ¿Se puede pasar a tipo fijo al terminar el tramo fijo, y con qué condiciones?
- ¿Cuál sería la cuota estimada al empezar el tramo variable con distintos valores del Euríbor? Pide el ejemplo por escrito.
Qué hacer antes de que termine el tramo fijo
- Calcula con tiempo tu cuota futura con el Euríbor del momento y con una subida de dos puntos, para saber si cabe en tu presupuesto.
- Valora amortizar durante el tramo fijo para llegar a la fase variable con menos capital pendiente.
- Estudia una novación o una subrogación unos meses antes, para pasar a tipo fijo o renegociar el diferencial, y compara los costes.
- Revisa tus vinculaciones, porque la bonificación puede depender de productos que quizá hayas cancelado.
Errores frecuentes
- Olvidar que el riesgo no desaparece. El tramo fijo posterga el riesgo de tipos, pero no lo elimina.
- Fijarse solo en el tipo fijo inicial. El diferencial del tramo variable pesa mucho en la mayor parte del plazo.
- No hacer la prueba de estrés de la cuota tras el tramo fijo.
- Dar por hecho que siempre se puede pasar a fija. Depende de tu contrato y del banco.
- No mirar las comisiones por amortización anticipada en cada fase.
- Comparar la TAE de una mixta con la de una fija sin recordar que la primera asume un Euríbor constante.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura el tramo fijo de una hipoteca mixta? Depende de la entidad y del producto. Lo habitual es que dure entre 3 y 15 años; el más frecuente en el mercado son los plazos de 5 a 10 años. Confírmalo en la oferta.
¿Qué pasa cuando termina el tramo fijo? La hipoteca pasa a tipo variable: Euríbor más el diferencial pactado. La cuota se recalcula con el capital pendiente y el plazo que queda, y después se revisa cada 6 o 12 meses.
¿La cuota sube siempre al terminar el tramo fijo? No. Sube si el tipo variable es mayor que el fijo y baja si es menor. Depende del Euríbor de ese momento y del diferencial.
¿Puedo amortizar durante el tramo fijo? Sí, aunque puede haber una comisión por amortización anticipada. Compara el ahorro de intereses con la comisión antes de hacerlo.
¿Es mejor una mixta o una fija? Depende de tu perfil. La fija da certeza hasta el final; la mixta puede ofrecer una cuota inicial menor, pero deja expuesto el tramo variable. Compara el coste y haz la prueba de estrés.
¿Puedo pasar a tipo fijo al terminar el tramo fijo? Algunos contratos lo permiten, con las condiciones del momento. En otros casos puedes hacerlo mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad, con los costes correspondientes.