Respuesta rápida: la mayoría de los bancos limita la cuota de tu hipoteca (más el resto de tus deudas) a un 30–35 % de tus ingresos netos mensuales, y en algunos casos hasta el 40 %. Con un tipo del 2,8 % a 25 años, cada 100 € de cuota máxima equivalen a unos 21.600 € de préstamo. Además, el banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, así que necesitas ahorro propio. Con 2.200 € netos al mes, el ejemplo de esta guía da un préstamo máximo de unos 166.000 €, una vivienda de hasta unos 207.500 € y un ahorro necesario de unos 62.200 €.
Cómo deciden los bancos cuánto te prestan
No existe una cifra universal: cada entidad aplica su política de riesgos. Pero casi todas comprueban lo mismo:
- Ratio de esfuerzo: qué parte de tus ingresos netos se irá en cuotas. Suele rondar el 30–35 % (hasta el 40 % en perfiles sólidos) incluyendo la hipoteca y el resto de tus deudas.
- Ingresos estables y demostrables: nóminas, declaración de la renta y tipo de contrato.
- Deudas previas: préstamos, tarjetas a plazos, pensiones alimenticias u otras cuotas que ya pagas.
- Historial de pagos: el banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y, a menudo, ficheros de morosidad.
- Valor de la vivienda: lo que presta se limita a un porcentaje de la tasación o del precio de compra, el menor de los dos.
- Ahorro propio: la entrada y los gastos de la compra los pones tú.
La cuenta paso a paso
- Calcula tus ingresos netos mensuales. Si cobras 14 pagas, suma lo que cobras en un año y divídelo entre 12.
- Calcula tu cuota máxima. Multiplica tus ingresos netos por 0,35 (o por el porcentaje que quieras usar) y resta las cuotas de otras deudas.
- Convierte la cuota en préstamo. Multiplica la cuota máxima por el factor de la tabla de abajo, que depende del plazo y del tipo de interés.
- Compara con el precio. Divide el préstamo entre 0,80 para estimar el precio máximo con una financiación del 80 % y comprueba que tienes ahorro suficiente.
Factor de conversión (importe de préstamo por cada euro de cuota mensual):
| Plazo | Tipo del 2,8 % | Tipo del 4,0 % |
|---|---|---|
| 25 años | 215,6 | 189,5 |
| 30 años | 243,4 | 209,5 |
Ejemplo: con una cuota máxima de 770 €, a 25 años y al 2,8 %, el préstamo máximo es 770 × 215,6 ≈ 166.000 €.
Ejemplos según tus ingresos
Supuestos: sin otras deudas, ratio de esfuerzo del 35 %, tipo fijo del 2,8 %, plazo de 25 años, financiación del 80 % del precio y gastos de compra del 10 %, de modo que el ahorro necesario es de aproximadamente el 30 % del precio (20 % de entrada y 10 % de gastos).
| Ingresos netos mensuales | Cuota máxima (35 %) | Préstamo máximo (25 años) | Precio máximo (financiando el 80 %) | Ahorro necesario (≈ 30 % del precio) |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ≈ 113.200 € | ≈ 141.500 € | ≈ 42.400 € |
| 1.800 € | 630 € | ≈ 135.800 € | ≈ 169.800 € | ≈ 50.900 € |
| 2.200 € | 770 € | ≈ 166.000 € | ≈ 207.500 € | ≈ 62.200 € |
| 2.800 € | 980 € | ≈ 211.300 € | ≈ 264.100 € | ≈ 79.200 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ≈ 264.100 € | ≈ 330.100 € | ≈ 99.000 € |
| 4.500 € | 1.575 € | ≈ 339.500 € | ≈ 424.400 € | ≈ 127.300 € |
Lo que muestra la tabla es que, en muchos casos, el límite real no es el préstamo, sino el ahorro. Con 1.800 € netos, el banco podría prestar unos 135.800 €, pero comprar una vivienda de unos 169.800 € exige tener ahorrados unos 50.900 €.
Para referencias intermedias: con 2.000 € netos mensuales, la cuota máxima es de 700 € y el préstamo, de unos 150.900 € a 25 años. Con una pareja que suma 3.300 € netos, la cuota máxima es de 1.155 € y el préstamo, de unos 249.000 €.
Son cifras ilustrativas. Cada banco aplica sus propios criterios y la decisión final depende de su análisis del riesgo.
Cuando tienes otras deudas
Las cuotas de otros préstamos se restan de la cuota máxima que puedes dedicar a la hipoteca, y su efecto es grande.
Ejemplo: con 2.200 € netos al mes, la cuota máxima es de 770 €. Si ya pagas 200 € mensuales por un préstamo de coche, solo quedan 570 € para la hipoteca. El préstamo máximo baja de unos 166.000 € a unos 122.900 €, es decir, unos 43.100 € menos. Cada euro de cuota de otras deudas reduce tu capacidad en torno a 215 €.
Cancelar o reducir deudas antes de pedir la hipoteca es una de las formas más eficaces de aumentar lo que te prestan.
Cómo cambian el plazo y el tipo el resultado
- Un plazo más largo aumenta la capacidad. Pasar de 25 a 30 años a igual tipo sube el préstamo posible un 13 % aproximadamente (de 215,6 a 243,4 por euro de cuota), a costa de pagar bastantes más intereses.
- Un tipo más alto reduce la capacidad. Con el mismo plazo, pasar de un 2,8 % a un 4,0 % baja la capacidad un 12 % aproximadamente (de 215,6 a 189,5).
- Algunas entidades evalúan con escenarios de tipos más altos, sobre todo en hipotecas variables, para comprobar que podrías pagar si el Euríbor subiera. En ese caso, la capacidad que te calculan puede ser menor que la del tipo actual.
Qué ingresos cuentan y cuáles no
| Tipo de ingreso | Cómo suele valorarse |
|---|---|
| Nómina fija con contrato indefinido | Se computa completa, con las pagas extra prorrateadas |
| Variables y comisiones | Se suele usar una media de los últimos meses o años, y solo una parte |
| Contrato temporal | Se valora con más cautela y puede exigirse más antigüedad o un avalista |
| Autónomos | Se estudia la media de los rendimientos de varios años, según la declaración de la renta |
| Pensiones | Se computan, sujetas al límite de edad y plazo |
| Alquileres y otros ingresos | Se pueden contar si están acreditados en la declaración y son estables |
| Ayudas puntuales, ingresos no declarados | Normalmente no cuentan |
Para el caso de los autónomos, consulta la guía de hipoteca para autónomos.
Qué más mira el banco
- Antigüedad laboral y tipo de contrato: cuanto más estable, mejor.
- Historial de pagos y deudas en CIRBE: los impagos o las deudas elevadas reducen tus opciones.
- Edad: condiciona el plazo máximo.
- Número de titulares y de personas a tu cargo.
- Ahorro acreditado: que demuestres que ya has ahorrado la entrada y los gastos aumenta la confianza del banco.
- Avalistas: un avalista solvente puede mejorar las condiciones o la cuantía.
Si te deniegan la hipoteca, revisa las causas habituales de denegación y cómo solucionarlas.
Cómo aumentar lo que te pueden prestar
- Reduce o cancela deudas antes de solicitar la hipoteca; cada 100 € mensuales de cuotas que elimines suman unos 21.600 € de capacidad.
- Compra con un segundo titular para sumar ingresos, teniendo en cuenta que también se suman sus deudas.
- Amplía el plazo si tu presupuesto lo requiere, teniendo en cuenta el coste en intereses.
- Aporta más ahorro para reducir el porcentaje que financias.
- Acredita ingresos estables con nóminas, contratos y declaraciones de la renta ordenadas.
- Compara ofertas de varios bancos, porque cada uno aplica criterios distintos de esfuerzo y de valoración de ingresos.
Errores frecuentes
- Usar el sueldo bruto en lugar del neto. El banco calcula sobre lo que cobras después de impuestos y cotizaciones.
- Pensar que te prestan hasta el 35 % «tal cual». El porcentaje depende de cada entidad y de tu perfil.
- Olvidar el ahorro propio. La entrada y los gastos se pagan con dinero que ya tienes.
- No restar otras deudas. Un solo préstamo de coche puede reducir decenas de miles de euros tu capacidad.
- Apurar la cuota máxima. Que el banco te preste una cantidad no significa que te convenga pedirla entera.
- Calcular con un tipo demasiado optimista. Prueba también con un tipo más alto, sobre todo si piensas en una variable.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me prestan con un sueldo de 1.500 € netos? Con las hipótesis de esta guía (35 % de esfuerzo, 25 años, tipo del 2,8 %), unos 113.200 €, que a 30 años suben a unos 127.800 €. Necesitarías además ahorros del orden del 30 % del precio de la vivienda.
¿Cuenta el sueldo bruto o el neto? El neto, es decir, lo que cobras después de IRPF y cotizaciones. Si tienes 14 pagas, usa el neto anual dividido entre 12.
¿Puedo sumar los ingresos de mi pareja? Sí, si ambos sois titulares de la hipoteca. Se suman los ingresos de los dos, y también las deudas de ambos.
¿Puede un banco prestarme más del 35 % de mis ingresos? Algunas entidades llegan al 40 % en perfiles sólidos, pero no hay un porcentaje fijo por ley: depende de la política de cada banco y de tu situación.
¿Puedo calcularlo con una calculadora? Sí. La calculadora de capacidad de endeudamiento hace estos pasos por ti y te permite probar con varios plazos y tipos.